PROGETTO DI TRASFORMAZIONE DI UN’AREA EX COLONIE, CON POSSIBILITA’ DI
DEMOLIZIONE E REALIZZAZIONE DI UN NUOVO COMPLESSO
CON DESTINAZIONE MISTA: RESIDENZIALE // RTA
Il complesso delle colonie, oggetto di trasformazione, gode di una posizione privilegiata nella zona di Pinarella di Cervia, in rapporto diretto con il mare e collocamento sul lungomare stesso di Pinarella. Il complesso dispone di spiaggia privata ed accesso diretto al mare tramite un percorso pedonale di circa 100 metri che attraversa una meravigliosa pineta costituente polmone verde, interposto fra il fronte edificato di prima linea e la spiaggia stessa. Il Complesso al quale ci riferiamo nella presente relazione consta di 3 Comparti confinanti già individuati dallo strumento urbanistico del Comune di Cervia ed in particolare: Distretto territoriale “Citta delle Colonie” Comparti “A”, “B”, e “C”. Due Comparti sono di proprietà privata ed uno, il comparto“A” , è del Comune di Cesena. In questa sede è possibile trattare l’acquisizione: - del comparto “B”, immediatamente, istruendo una trattativa con la società Fiduciaria appositamente istituita a tale scopo; - del comparto “A”, immediatamente, attraverso una trattativa diretta con il Comune di Cesena; - del comparto “C”, in un tempo immediatamente successivo, tramite la stessa società Fiduciaria di cui sopra. CONSISTENZA RIFERITA AL COMPARTO “B”: La consistenza di nove colonie appartenenti al comparto “B”, sviluppa nella sua totalità mc. 80.829 (volumetria esistente VE). Considerando l’entità delle altezze interne, tipiche delle strutture dell’epoca, possiamo ipotizzare un indice parametrico di superficie decisamente superiore allo sviluppo attuale (vedi analisi metrica seguente). La SED, ovvero la Superficie Equivalente Dedotta data dal rapporto VE // 3 , è di mc 80.829 /3 = mq 26.943 (tale entità viene assunta dalla proprietà per la quotazione // mq relativa alla richiesta di vendita). Le colonie sono distribuite su tre strade diverse accorpate in raggruppamenti di 5 e 3. Il progetto di Piano Particolareggiato può prevedere comunque una diversa distribuzione della viabilità secondaria concordandola con l’Amministrazione. Per la consistenza degli altri due comparti vedasi l’analisi metrica seguente. SITUAZIONE URBANISTICA: Il piano urbanistico, il piano strutturale e la normativa speciale relativa alla cosiddetta “Città delle Colonie” prevedono la possibilità di realizzazione di Piani particolareggiati di iniziativa privata in cui le destinazioni possibili sono le seguenti: residenziale 30 , residenziale turistico // residence 30, alberghiero 30, servizi generali 10. Il PPA ( Piano Particolareggiato d’Attuazione ) è comunque sottoposto all’analisi preliminare dell’ufficio di Piano per un parere preventivo. Nel caso in cui (come potrebbe verificarsi nel caso in oggetto vista l’entità del complesso ) il PPA prevedesse quote di destinazione diverse da quelle previste in Piano è possibile ipotizzare l’utilizzo dello strumento urbanistico “Accordo di Programma” che permette di superare i limiti imposti dalla normativa. In ogni modo la Variante del PRG relativa è stata già adottata nel 04-07-2005 e contro dedotta nel maggio 2007, per cui è possibile presentare immediatamente il progetto di Piano Particolareggiato. SVILUPPO: Come sopra accennato, un ampliamento dell’intervento può prevedere l’acquisizione dei comparti “A” e “C” per divenire ad un unico Progetto di Piano Particolareggiato. Tale ipotesi delineerebbe uno scenario progettuale di sicura suggestione in quanto la collocazione, la distribuzione e l’entità complessiva dell’intervento permetterebbero un target qualitativo di sicura eccellenza.RICHIESTA Il prezzo di vendita viene individuato come quotazione al mq della superficie deducibile computando la volumetria esistente diviso tre (SED di cui sopra). Nel nostro caso la richiesta è di € 1.200 // mq di superficie dedotta. Tali quotazioni valgono, ovviamente, solo per i comparti privati “B” e “C”. Mentre per il comparto “A”, del Comune di Cesena, esiste una precisa indicazione di base d’asta che costituirà la piattaforma della trattativa privata.
